Guida per l’Acquirente

Avete deciso di acquistare un immobile?

Vediamo gli aspetti più importanti da controllare sotto il profilo tecnico-legale per avere la certezza di non incappare in brutte sorprese.

  • Accertarsi che l’immobile sia stato costruito regolarmente. Se non è recente ed è stato venduto ed acquistato più volte, certamente è regolare. Se è stato costruito da pochi anni, il proprietario è sicuramente in possesso della concessione edilizia e del certificato di abitabilità.
  • Se l’immobile è stato costruito abusivamente, accertarsi che il proprietario abbia presentato a suo tempo la domanda di condono edilizio e che sia in possesso della concessione a sanatoria rilasciata dal Comune. Senza questo documento il notaio non stipula il rogito.
  • Se l’immobile è di nuova costruzione sarà lo stesso costruttore a mostrarvi la documentazione che dimostra la regolarità dell’edificio. In caso contrario, chiedete al venditore copia della concessione edilizia e di poter visionare il progetto approvato dal Comune.
  • Verificare che non vi siano ipoteche sull’immobile, cioè che il proprietario non abbia contratto debiti offrendo come garanzia il proprio immobile, facendo una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari. E’ consigliabile inserire sul compromesso una dichiarazione esplicita del venditore che affermi la libertà dell’appartamento da gravami ipotecari, servitù, vincoli architettonici e paesaggistici ecc. Se l’immobile risulta ipotecato, si chiederà lo svincolo, cioè la cancellazione dell’ipoteca.
  • Prima di stipulare l’atto di compravendita, chiedere all’amministratore dello stabile, mostrando il compromesso, una dichiarazione da cui risulti che da parte del venditore non vi sono debiti nei confronti del Condominio. In caso contrario, il Condominio potrà rivalersi sull’acquirente.
  • Accertarsi che il venditore abbia la titolarità per vendere: se non è l’unico proprietario è necessaria la certezza che tutti vogliono vendere. Ciò vale nei casi di società, di comproprietà e di comunione dei beni tra coniugi.
  • Vi è anche un altro aspetto da considerare: la provenienza dell’immobile, in particolar modo nei casi in cui sia pervenuto al venditore per eredità o per donazione. Qualsiasi erede, ritenendosi trattato in modo sperequato dalla ripartizione ereditaria, ha tempo dieci anni, dal decesso di chi ha lasciato l’eredità o la donazione, per far valere i suoi diritti, chiedendo che il valore dell’appartamento venga considerato all’interno del cumulo ereditario. In tali situazioni, correte il grosso rischio di essere costretti a vendere l’ appartamento o a risarcire per l’equivalente valore gli eredi ricorrenti. Pur potendovi rivalere su chi vi ha venduto l’appartamento, starete tranquilli soltanto se il venditore deposita presso il notaio la somma della compravendita. In tal modo gli eredi avranno a disposizione il valore equivalente e non avrete problemi.

Libero o affittato?

Non è un problema da poco, poiché spesso si acquista un immobile affittato per la svalutazione che la circostanza comporta: dal 20 al 30 per cento a seconda della scadenza contrattuale e dell’affitto pagato dall’inquilino. Attualmente ci si può trovare di fronte a due tipi di contratti: un contratto a canone libero con durata di 4 anni più 4, o un contratto a canone agevolato con durata di 3 anni più 2. Il contratto libero può essere disdettato alla scadenza dei primi quattro anni solo per necessità, e alla scadenza degli otto anni per fine locazione. Il contratto agevolato potrà essere disdettato per necessità solo alla scadenza dei tre anni, e per finita locazione alla scadenza dei cinque. La disdetta dovrà in tutti i casi essere inviata sei mesi prima delle rispettive scadenze. Se in seguito alla disdetta l’inquilino non rilascia l’immobile sarete costretti ad iniziare una causa di sfratto che, a seconda delle circostanze, può durare anni. Quindi, se avete necessità di un immobile per andarci subito ad abitare od esercitare un’attività commerciale, evitate di acquistare un appartamento affittato. In presenza di inquilino, e prima di impegnarvi per l’acquisto, fatevi dare copia del contratto di affitto per farlo esaminare da un esperto: potreste scoprire un contratto irregolare o non disdettato in tempo, col rischio di dover proseguire nella locazione per molti anni.

Se è il venditore ad occupare l’appartamento, è consigliabile stabilire tempi e modalità del rilascio, possibilmente prima della stipula del rogito, e subordinando alla liberazione dell’alloggio il pagamento del corrispettivo di vendita.